In één oogopslag
- Een compleet dossier vooraf voorkomt vertraging en heronderhandeling tijdens due diligence.
- Bodemgesteldheid, vergunningen en huurcontracten zijn vaste aandachtspunten voor kopers.
- Beleggers voeren doorgaans uitgebreidere due diligence uit dan eigenaar-gebruikers.
Wat due diligence inhoudt
Due diligence is het juridisch, technisch en fiscaal onderzoek dat een koper (of diens adviseurs) uitvoert voordat de koop definitief wordt. Bij bedrijfsvastgoed gaat dit verder dan een bouwkundige keuring: ook vergunningen, huurcontracten en bodemgesteldheid worden getoetst.
De belangrijkste onderdelen
- Juridisch: eigendom, erfdienstbaarheden, kettingbedingen en eventueel erfpacht.
- Vergunningen: omgevingsvergunning, gebruiksvergunning en overeenstemming met het omgevingsplan.
- Huurcontracten: looptijd, indexatie, incentives en betalingsgedrag van huurders.
- Technisch: staat van dak, installaties, fundering en eventuele achterstallig onderhoud.
- Milieu: bodemonderzoek en, bij oudere panden, asbestinventarisatie.
- Fiscaal: btw-positie, herzieningstermijn en overdrachtsbelasting.
Verschil tussen eigenaar-gebruiker en belegger
Een eigenaar-gebruiker richt due diligence vooral op technische staat en vergunningen voor het eigen gebruik. Een belegger besteedt daarnaast uitgebreide aandacht aan de kwaliteit en duurzaamheid van de huurstroom, inclusief de kredietwaardigheid van huurders.
Hoe je als verkoper het proces versnelt
- Stel een compleet dossier samen vóór de eerste bezichtiging.
- Laat eventuele bodem- of asbestrapporten al vooraf opstellen bij oudere panden.
- Zorg dat huurcontracten en indexatiehistorie overzichtelijk zijn gedocumenteerd.
- Wees transparant over bekende gebreken; dit voorkomt heronderhandeling achteraf.
Wat als due diligence gebreken aan het licht brengt
Gevonden gebreken leiden meestal tot een prijsaanpassing, een garantie in de koopovereenkomst, of een escrow-regeling waarbij een deel van de koopsom wordt achtergehouden tot een gebrek is verholpen. Leg de gekozen oplossing altijd expliciet vast in de koopovereenkomst.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt due diligence bij een bedrijfspand?
Voor kleinere objecten enkele weken, voor grotere of complexere objecten met meerdere huurders kan dit oplopen tot twee tot drie maanden.
Wie betaalt de kosten van due diligence?
In de regel draagt de koper de kosten van eigen onderzoek, tenzij anders is afgesproken; verkopers dragen vaak wel bij door alvast basisrapportages beschikbaar te stellen.