In één oogopslag
- Verhuurde units worden gewaardeerd op rendement, lege units op gebruikswaarde.
- Verenigingen van eigenaren bij bedrijvencomplexen beïnvloeden servicekosten en besluitvorming.
- Vraag altijd naar de VVE-stukken en het reservefonds bij een gesplitst complex.
Twee soorten kopers, twee waarderingen
Een eigenaar-gebruiker beoordeelt een bedrijfsunit vooral op locatie, indeelbaarheid en direct gebruiksgemak. Een belegger rekent met het bruto en netto aanvangsrendement op basis van de huidige of markthuur en de resterende looptijd van een eventueel huurcontract.
Verkopen met of zonder huurder
- Leegstaande unit: aantrekkelijk voor eigenaar-gebruikers, verkoopprijs op basis van vergelijkbare transacties.
- Verhuurde unit met lange looptijd: aantrekkelijk voor beleggers, waardering via BAR/NAR.
- Verhuurde unit met korte resterende looptijd: lagere waardering door leegstandsrisico bij mutatie.
Gesplitste bedrijvencomplexen
Veel bedrijfsunits maken deel uit van een gesplitst complex met een vereniging van eigenaren. Vraag altijd de splitsingsakte, de laatste jaarrekening, het meerjarenonderhoudsplan en de hoogte van het reservefonds op vóór je de vraagprijs vaststelt.
Waardebepaling in de praktijk
Vergelijk recente verkooptransacties van vergelijkbare units in hetzelfde complex of bedrijventerrein, gecorrigeerd voor metrage, staat en eventuele huurinkomsten. Indicatief liggen aanvangsrendementen voor courante, verhuurde bedrijfsunits tussen 6,5% en 8,0% BAR.
Verkoopklaar maken
- Zorg voor een actueel energielabel en meetrapport volgens NEN 2580.
- Leg vergunningen en toegestaan gebruik volgens het omgevingsplan vast.
- Maak eventuele huurcontracten en indexatieafspraken inzichtelijk voor kopers.
- Laat kleine gebreken herstellen; grote verbouwingen verdienen zich zelden terug.
Veelgestelde vragen
Gaat een lopend huurcontract automatisch mee bij verkoop van een bedrijfsunit?
Ja, op grond van het principe 'koop breekt geen huur' gaat een lopend huurcontract van rechtswege over op de nieuwe eigenaar.
Is overdrachtsbelasting hoger bij een bedrijfsunit dan bij een woning?
Ja, voor bedrijfsunits geldt het tarief voor niet-woningen van indicatief 10,4%, tegenover 2% bij een eigen woning.