In één oogopslag
- 290-bedrijfsruimte (winkel, horeca, ambacht met publiek) kent een wettelijke 5+5 jaar en sterke huurbescherming.
- 230a-ruimte (kantoor, hal, loods) is contractvrij met alleen ontruimingsbescherming van maximaal een jaar.
- Het feitelijk gebruik bepaalt het regime, niet de titel boven het contract.
- Gebruik een ROZ-model als basis en leg afwijkingen vast in de bijzondere bepalingen.
290-bedrijfsruimte versus 230a-ruimte
Artikel 7:290 BW geldt voor ruimte die voor het publiek toegankelijk is met een balie of verkooppunt: winkels, restaurants, cafés en ambachtelijke bedrijven. Alle overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, bedrijfshallen, opslag en logistiek, valt onder artikel 7:230a BW.
- 290: minimaal 5 jaar met automatische verlenging van 5 jaar, opzegging alleen op wettelijke gronden.
- 290: huurprijsherziening via een deskundige mogelijk op basis van vergelijkbare panden.
- 230a: looptijd, opzegtermijn en huurprijs vrij overeen te komen.
- 230a: na opzegging kan de huurder alleen uitstel van ontruiming vragen, maximaal een jaar.
Gangbare looptijden
Voor kantoren en bedrijfshallen zie je in de praktijk 5 jaar met verlengingen van 5 jaar, of korter (2 tot 3 jaar) voor kleinere units. Langere looptijden verhogen de beleggingswaarde voor de eigenaar en zijn vaak de prijs voor incentives zoals een huurvrije periode.
Clausules waar je op moet letten
- Indexatie: meestal jaarlijks op basis van CPI; let op minimum- en maximumpercentages.
- Servicekosten: voorschot plus jaarlijkse afrekening; leg vast welke leveringen en diensten eronder vallen.
- Btw-belaste verhuur: alleen mogelijk als de huurder het pand voor minimaal 90% btw-belast gebruikt.
- Demarcatielijst: wie betaalt welk onderhoud en welke installaties.
- Bankgarantie of waarborgsom: gangbaar is drie maanden huur inclusief servicekosten en btw.
- Oplevering: in welke staat moet de ruimte bij vertrek worden teruggegeven?
- Onderhuur en indeplaatsstelling: bij 290-ruimte heeft de huurder bij bedrijfsoverdracht wettelijke rechten.
Opzeggen van een huurovereenkomst bedrijfsruimte
Bij 230a-ruimte zeg je op volgens het contract, meestal met een termijn van minimaal zes maanden per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Bij 290-ruimte kan de verhuurder alleen opzeggen op wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap, en beslist bij bezwaar de rechter.
Veelgestelde vragen
Is een kantoor 290- of 230a-ruimte?
Een kantoor zonder publieksfunctie valt onder 230a. Een kantoor met een balie voor publiek, zoals een reisbureau, kan onder 290 vallen.
Moet ik een ROZ-model gebruiken?
Het is niet verplicht, maar wel de marktstandaard. Het geeft zowel eigenaar als huurder houvast en voorkomt discussie over algemene bepalingen.
Kan de huurprijs tussentijds omhoog?
Buiten de afgesproken indexatie alleen als het contract dat toestaat of, bij 290-ruimte, via een huurprijsherziening na afloop van een termijn.