In één oogopslag
- Voor bedrijfsvastgoed geldt indicatief 10,4% overdrachtsbelasting, aanzienlijk meer dan bij een eigen woning.
- Levering binnen twee jaar na eerste ingebruikname is doorgaans met btw belast.
- Bij verhuur kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur om btw-aftrek te behouden.
Overdrachtsbelasting bij aankoop
Voor niet-woningen, waaronder bedrijfsvastgoed, geldt een overdrachtsbelastingtarief van indicatief 10,4%. Dit tarief weegt zwaar mee in de totale aankoopkosten en moet worden meegenomen in de rendementsberekening naast notaris- en advieskosten.
Btw of overdrachtsbelasting bij levering?
Levering van een onroerende zaak binnen twee jaar na de eerste ingebruikname is doorgaans van rechtswege belast met btw; daarna is de levering in beginsel vrijgesteld van btw, met heffing van overdrachtsbelasting. Onder voorwaarden kunnen koper en verkoper samen opteren voor een btw-belaste levering ook daarna.
Btw-optie bij verhuur
- Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw.
- Verhuurder en huurder kunnen samen opteren voor btw-belaste verhuur.
- Voorwaarde is doorgaans dat de huurder het gehuurde voor minstens 90% (soms 70%) gebruikt voor btw-belaste prestaties.
- Btw-belaste verhuur stelt de verhuurder in staat de btw op onderhoud en investeringen terug te vragen.
De herzieningstermijn
Bij onroerend goed geldt een herzieningstermijn van doorgaans tien boekjaren voor de afgetrokken btw op investeringen. Wijzigt het gebruik binnen die termijn van belast naar vrijgesteld (of omgekeerd), dan moet een deel van de eerder afgetrokken of niet-afgetrokken btw worden herzien.
Rekenvoorbeeld
Bij aankoop van een bedrijfshal van €800.000 met overdrachtsbelasting betaal je indicatief €83.200 overdrachtsbelasting, naast notaris- en advieskosten. Wordt de levering met btw belast, dan betaal je in plaats daarvan 21% btw over de koopsom, die voor een btw-plichtige koper doorgaans verrekenbaar is.
Veelgestelde vragen
Kan ik overdrachtsbelasting en btw allebei verschuldigd zijn?
In beginsel niet tegelijk over dezelfde levering, met uitzondering van bouwterreinen en nieuwe onroerende zaken waarbij samenloop kan optreden; laat dit altijd fiscaal toetsen vóór transport.
Wat gebeurt er als de huurder niet langer aan de btw-optievoorwaarden voldoet?
De verhuur wordt dan alsnog vrijgesteld van btw, met mogelijke herziening van eerder afgetrokken btw op het pand tot gevolg. Neem hiervoor een vangnetbepaling op in de huurovereenkomst.