In één oogopslag
- BAR = jaarhuur / koopsom kosten koper. NAR houdt rekening met exploitatiekosten en kosten koper.
- Een hoge BAR betekent vaak een hoger risico: kortere looptijd, zwakkere huurder of mindere locatie.
- Beoordeel de resterende looptijd (WALT) en de herverhuurbaarheid bij vertrek van de huurder.
- Box 3 of vennootschapsbelasting: de structuur bepaalt je netto rendement.
BAR en NAR uitgelegd
Het bruto aanvangsrendement (BAR) is de bruto jaarhuur gedeeld door de koopsom kosten koper. Het netto aanvangsrendement (NAR) trekt eigenaarslasten zoals onderhoud, verzekering, beheer en OZB van de huur af en deelt door de koopsom vrij op naam. Voor een eerlijke vergelijking kijk je altijd naar de NAR.
Rekenvoorbeeld
Een bedrijfshal met €72.000 jaarhuur wordt aangeboden voor €1.000.000 k.k. De BAR is 7,2%. Met €10.000 eigenaarslasten en ruim €110.000 kosten koper komt de NAR rond 5,6% uit.
Risico's beoordelen
- Huurder: financiële gezondheid, branche en afhankelijkheid van één huurder.
- Looptijd: hoe lang staat de huur nog vast en wanneer kan de huurder opzeggen?
- Locatie: vraag-aanbodverhouding en leegstand op het bedrijventerrein.
- Pand: onderhoudsstaat, energielabel en toekomstige verduurzamingsinvesteringen.
- Markthuur: ligt de huidige huur boven of onder markt? Dat bepaalt het risico bij herverhuur.
De rol van de bedrijfsmakelaar
Een beleggingsmakelaar toetst de huur aan markthuur, beoordeelt de huurovereenkomsten en heeft toegang tot off-market aanbod. Bij verkoop bereikt hij het juiste beleggersnetwerk, wat bij beleggingsvastgoed vaak het verschil in opbrengst maakt.
Veelgestelde vragen
Wat is een goed rendement op een bedrijfspand?
Dat hangt af van segment en locatie. Logistiek op toplocaties kent lagere BAR's dan kleinere units of winkels in aanloopgebieden. Kijk naar risico per euro rendement, niet alleen naar het percentage.
Kan ik een beleggingspand financieren?
Ja, maar banken financieren beleggingsvastgoed doorgaans tot 50%–70% en kijken naar de rentedekking uit huurinkomsten.